Заключение № 014 / 2026
Образец. Цифры условные
О целесообразности входа в проект
Офисный центр класса A · 18 400 м²
01 Вывод
Рекомендуем входить в проект при двух условиях: участок не дороже 5,2 млн долларов и предварительные договоры аренды на 30 % площадей до начала строительства.
- IRR на собственный капитал
- 21,4 %
- NPV при ставке 20 %
- 3,2 млн $
- Срок окупаемости
- 6,5 года
02 Допущения
| Допущение | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Ставка аренды | 32 $ за м² в месяц | Рыночные оценки, IX.2026 |
| Заполнение в первый год | 55 % | Сценарий для новых зданий класса A |
| Стоимость строительства | 1 150 $ за м² | Сметы трёх подрядчиков |
| Ставка дисконтирования | 20 % | Ставки по кредитам, ЦБ, VI.2026 |
| Ставка капитализации | 10,5 % | Обзор рынка, I квартал 2026 |
03 Расчёт
Годы проекта
- Базовый сценарий
- Стресс: ставка аренды −10 %, стройка +15 %
В стресс-сценарии IRR снижается до 13,8 %, срок окупаемости растёт до 8,5 года.
04 Риски
| Риск и что с ним делать | Вероятность | Влияние |
|---|---|---|
| Новое предложение класса A с 2027 годаПредварительные договоры аренды на 30 % площадей. | ||
| Стройка дороже на 15 %Твёрдая цена в договоре генподряда, резерв 7 %. | ||
| Сдвиг ввода на шесть месяцевГрафик с контрольными точками и штрафами. | ||
| Укрепление сума при долларовой арендеРасходы и кредит в валюте дохода. |
