Квартира под аренду в Ташкенте приносит 5–7 % в долларах, и это меньше, чем кажется

Как мы считали

• Цена. Средняя цена предложения квартир по району на 1 сентября 2026 года по данным Национального центра массовой оценки недвижимости при Кадастровом агентстве.
• Аренда. Медианная ставка аренды двухкомнатной квартиры по району за май 2026 года по данным Института макроэкономических и региональных исследований (ИМРИ), который анализирует объявления на OLX.uz.
• Площадь. 60 м² — типовая двухкомнатная квартира. Это наше допущение; ниже показано, как меняется результат при 50 и 70 м².
• Расходы. Налог на доходы физических лиц от сдачи в аренду — 12 %. Простой — один месяц в году. Ремонт, мебель, коммунальные платежи в период простоя и комиссию посредника мы не учитывали, поэтому реальная доходность будет ниже расчётной.

Обе базы — цены объявлений, а не сделок. Данные о ценах и аренде взяты за разные месяцы, разница около трёх месяцев.

Результат по районам

Цена в Учтепинском районе пересчитана нами из сумов по курсу ЦБ на 1 сентября 2026 года.

Чувствительность к площади. При 50 м² доходность выше на пятую часть: от 7,8 до 9,9 % до расходов. При 70 м² — ниже на седьмую часть: от 5,6 до 7,0 %. Чем меньше квартира при той же ставке аренды, тем выше доходность. По данным ИМРИ, в мае 2026 года медианная аренда однокомнатных квартир выросла за год на 14,3 %, остальных — не выросла.

С чем сравнивать

Полная доходность квартиры — это аренда плюс изменение цены. За год ко второму кварталу 2026 года квартиры в Ташкенте подорожали в сумах на 3,9 %, а сум за тот же период укрепился к доллару примерно на 5 % (12 654 сума за доллар на конец июня 2025 года и 12 061 на конец июня 2026 года). В долларах это рост цены около 9 %. Вместе с арендой полная доходность квартиры в долларах за этот год — порядка 14–16 % до расходов на ремонт и сделку. Сумовый вклад под 18–21 % при укреплении сума принёс в долларах больше 20 %.

Квартира выигрывает у сумового вклада, если сум ослабнет к доллару на 8–12 % за год: меньшая цифра — если долларовые цены на жильё при этом растут на 4 % в год, большая — если стоят на месте. Это возможный сценарий, но не базовый: Центральный банк прогнозирует замедление инфляции и снижение ставок, а цены на жильё в 2025 году, по его оценке, снизились на 4,8 %.

Риски, которые не видны в расчёте

• Ставки аренды в долларах, расходы и налоги — в сумах. При укреплении сума та же долларовая ставка даёт собственнику меньше сумов; в 2025 году сум укрепился на 7 %.
• Простой. Один месяц в году — допущение, а не данные: статистики простоя по Ташкенту нет. Каждый дополнительный месяц простоя снижает доходность ещё на одну двенадцатую.
• Ликвидность. Продажа квартиры может занять месяцы, вклад можно закрыть быстро.
• Налог на имущество. Массовая оценка квартир в Ташкенте показала стоимость в 7,4 раза выше кадастровой. Минэкономфин обещает снизить ставки налога, но конкретных ставок ещё нет. Если налог вырастет, доходность снизится.